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不動産相続でよくあるトラブル事例

皆さま、不動産相続について考えたことはありますでしょうか。
実際にご自身の両親が不動産をもっている場合は、心配される方も多いでしょう。
不動産の相続トラブルは、けっして他人事ではなくトラブルが発生してしまうと、解決までに想像以上に長い期間を要してしまいます。そういった事態を避けるためには、事前の対策が必要です。
こちらのページでは、不動産の相続で起こりやすいトラブルの事例やその解決策についてお伝えいたします。

同居の相続人と他の相続人で不動産をめぐり意見がまとまらない

相続が発生した際に、財産調査をしたうえで相続財産の中で親が住んでいた実家の不動産が最も高い価値をもっている場合、その不動産を誰が相続するのか相続人間でトラブルになってしまうケースがあります。
例えば、相続人のなかで生前にご両親と長年同居をしていた方がいらっしゃるとします。
その方の状況からしたら、長年親を支えてきたことが財産の維持に寄与したとして、自宅の相続を望む可能性が大いにあると考えられます。
被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をした親族(六親等内の血族・配偶者・三親等内の姻族)であれば、特別寄与料を請求できると、民法で定められております。

また特別寄与料は、法定相続人でない親族も対象となるため、相続人以外の親族の方被相続人の介護をしていたようなケースでも財産の維持に特別の寄与をしたとして、不動産の相続を主張することが出来ます。
実際に被相続人であるご両親も介護してくれた人に対しては、他の方よりも大きな感謝の気持ちも持ち合わせていることでしょう。
実際に、そういった思いを反映させたい場合には、生前に遺言書を作成することをおすすめいたします。

一つの不動産を相続人で平等に分けたい

相続人同士でお互いに損得がないように、平等に分割しようと考える方もいらっしゃると思います。しかし不動産相続の場合ですと、それがかえって揉め事に発展してしまうケースもございます。
不動産を平等に分割するには、大きく分けて3つの方法がありますので、以下でご説明いたします。

共有分割とは

ひとつの土地複数の相続人の共有名義にして相続する方法です。
例)4人兄弟が共有する場合、それぞれの持分が4分の1ずつになる

しかし、平等に相続できる一方、共有名義は土地活用をする際に様々なデメリットがあります。
デメリットとは、

  1. 売却や建築には所有者全員の同意が必要になる
  2. 相続人の子どもの世代や孫の世代に相続すると、持分のある共有者が増え、ますます活用が難しい土地になる

などが挙げられます。
共有分割は、表面的には土地相続の簡単な解決方法に見えますが、こうしたデメリットを考えると決して良い分割方法とは言えません。

代償分割とは

現物財産の一部(不動産等)、もしくは全てを相続人の1人が相続し、代わりに他の相続人に代償金を支払う分割方法です。

例)被相続人の法定相続人が、配偶者と娘A、娘Bの計3人いる場合で

  • 配偶者は被相続人の財産である自宅に住み続けたい
  • 娘A、娘Bは売却して現金化を望んでいる

上記のような場合は、現物分割や換価分割での遺産分割は困難になります。
このような状況で、配偶者が自宅を相続する代わりに代償金を娘A、娘Bに支払って遺産分割を行うことを代償分割といいます。

換価分割とは

財産の一部(不動産や有価証券等)、もしくは全てを売却し現金化してから分割する方法です。

換価分割を行う場合の注意点ですが、亡くなった被相続人名義のままでは、財産を売却することは出来ませんので、はじめに財産の名義変更を行ってから売却します。
その後、財産の売却によって得た現金を、相続分に応じて相続人で分割することになります。

上記で3つの方法についてご紹介いたしましたが、デメリットの大きさを考えると代償分割、換価分割での検討をおすすめいたします。

不動産を相続しようとしたら、前の世代の名義のまま放置されていた

遺産分割協議書を作成して、実家を相続しようと不動産関係の書類を取り寄せた後に、不動産の名義人が何世代か前のままだったと発覚するケースも実際に多くあります。
不動産の名義変更は、義務では無く、さらに期限も無いことからそのまま放置されているといった状況もあります。
そういった場合、その世代からご自身へと名義変更が必要になり相続人の人数も相当数増えていることが予想されます。
非常に手間と時間がかかる手続きとなります。当時の被相続人が亡くなった際の遺産分割協議書が見つかればよいですが、無かった場合、不動産に関わる遺産分割協議書を再度作成し、登記関係書類の準備が必要となります。その後、全ての相続人へ遺産分割協議書の署名・捺印をしてもらいに行かなければなりません。
そのため、生前から相続に向けて、土地の登記や状況をしっかり把握するようにしましょう。まずは法務局に行き、不動産に関わる情報(名義等)を確認して、必要であれば対応しましょう。

相続した不動産に住む予定がなく、空き家で放置している

ご両親が亡くなられて、実家には誰も住まないことになった場合、当然空き家になります。
相続人の中で、全員の意向が一致しないと相続の手続きや売却の手続きが進められません。
しかし、相続人の中で思い出の実家を残したいと思われる方が居て、空き家として残した場合、老朽化・周囲への悪影響・支払いなどの問題が発生してしまいます。
そういったトラブルを防ぐために、ご両親が亡くなられた場合どうするのか事前に話し合って決めておきましょう。
空き家にせず、ご家族が住まれる場合はもちろんですが、

  • ご家族で維持管理をする
  • 管理会社に管理を委託する
  • 貸し出す
  • 売却する 等

上記のようにさまざまな方法があります。
ご家族が住まれないのであれば、賃貸などで有効活用することをおすすめいたします。
事前に決めておくことで、上記でお伝えした空き家のリスクは防げるでしょう。

不動産の相続は注意すべきポイントが非常に多いです。
遺言書を作成する、将来相続人となる方と配偶者を含め、事前に話し合う等対策を行っておくことでスムーズに相続できる可能性が高くなります。
まずは相続財産を把握し、相続人とも早めの話し合いを検討しましょう。
不動産の相続について少しでもお困り事がございましたら相続・不動産の専門家のいる当センターにお気軽にご相談くださいませ。皆様からのご連絡を心よりお待ち申し上げております。

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