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不動産を相続する際の必要書類について

不動産を相続する場合、不動産の相続登記を行う必要があります。
不動産の相続登記とは、相続した不動産の名義を相続人の名義にする手続きのことです。
ここでは、不動産を相続する際に必要な書類について確認していきます。

不動産相続の必要書類

相続財産の中に不動産がある場合、不動産の相続登記をしてその不動産を相続人の名義に変える必要があります。
不動産の相続登記に必要な書類は下記の通りです。

①被相続人の出生~死亡までのすべての戸籍

相続が発生したことを証明する書類として、被相続人の出生~死亡までのすべての戸籍が必要となります。
被相続人の戸籍を取得できるのは、被相続人の配偶者、親などの直系血族です。
上記のどなたかに委任状をご用意いただければ、行政書士法人などの代理人により取得することも可能です。
被相続人の戸籍は、本籍があった市区町村役場にて取得することができます。
戸籍を取得する際には、申請書とご自身の身分証明書が必要となります。
申請書は役場の窓口にありますので、その場で記入して請求します。
また、郵送での請求も可能なので、必ずしも被相続人の本籍があった役場に足を運ぶ必要はありません。
郵送で請求する場合には、定期小為替と切手を付けた返信用封筒が必要となります。
被相続人の出生~死亡までのすべての戸籍を収集するには、時間も手間もかかるので早めに集め始めましょう。

②被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票

登記上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを証明する書類として、住所を証明する被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票が必要となります。
住民票の除票を取得できるのは、被相続人と同一世帯の方のみですが、戸籍の附票であれば同一世帯の方ではない相続人も取得できます。
また、委任状をご用意いただければ、行政書士法人などの代理人により取得することも可能です。
被相続人の住民票の除票は被相続人の最後の住所地、戸籍の附票は本籍地の市区町村役場にて取得することができます。
ただし、住民票除票や戸籍の附票の保存期間は、削除された時から5年間とされているので、注意が必要です。

③相続人の戸籍

被相続人が亡くなった時点で法定相続人が生存していたことを証明する書類として、相続人の戸籍が必要となります。
相続人が複数いる場合は、相続人全員の戸籍が必要となりますが、遺言書による相続の場合は、相続する方の戸籍のみで構いません。
相続人の戸籍は、相続人の本籍がある住所地の市区町村役場で取得できます。

④相続人の住民票又は戸籍の附票

相続人の住所を証明するために、相続人の住民票又は戸籍の附票が必要となります。
住民票は相続人の住所地がある、戸籍の附票であれば本籍地の市区町村役場で取得できます。
預金や不動産を相続する方の住所を証明するために必要な書類なので、複数人で相続をする際には全員の住民票が必要となります。
また、住民票を取得する際には、本籍が入っているものを取得しましょう。

⑤不動産の固定資産評価証明書または課税明細書

登録免許税を計算するための固定資産評価額を確認するために、固定資産評価証明書または課税明細書が必要となります。
不動産の固定資産評価証明書を取得できるのは、その不動産の所有者、所有者の相続人です。
課税明細書は、毎年届く固定資産税の納税通知書の同封されています。
固定資産評価証明書は、東京23区の場合は都税事務所、それ以外の市町村の場合は役所の資産税課にて取得できます。
相続登記の申請時には、固定資産評価証明書の原本または課税明細書のコピーを登記申請書に添付しますので、上記のどちらかを用意しましょう。
どちらも登記申請を行う年度のものが必要なので、申請するタイミングで最新のものを準備しましょう。

⑥遺産分割協議書

相続登記の申請書類として、遺産分割協議書を添付する必要があります。
相続登記に使用する遺産分割協議書には、相続財産がすべて記載されている必要はなく、相続登記をする不動産が記載されていれば問題はありません。
不動産の所在地は、住所ではなく登記上の所在地を書きます。
なお、遺産分割協議書には相続人全員の署名と捺印が必要となります。

⑦相続人の印鑑登録証明書

遺産分割協議書に押印した実印を証明するために、相続人の印鑑登録証明書が必要となります。
印鑑登録証明書は各人でご用意いただく必要があります。
印鑑登録証明書は、実印を登録している市区町村役場にて取得できます。

⑧相続登記の申請書

不動産の相続登記を行う際には、相続登記の申請書が必要となります。
相続登記の申請書とは、不動産の名義変更を申請する書類のことで、作成後は法務局に提出して申請を行います。
法務局のホームページで申請書のひな型がダウンロードできるので、申請書を作成する際には参考にしてみてはいかがでしょうか。
以上が不動産の相続登記に必要な書類です。
市区町村役場で取得する上記の書類は、委任状をご用意いただくことにより行政書士などの代理人が取得することも可能となります。
戸籍や住民票などの書類は、原本還付の手続きをしなければ登記完了後に返却をしてもらえません
原本還付とは、添付した書類の原本を登記完了後に返却してもらう手続きのことです。
原本還付の手続きには、原本還付を希望する書類のコピーが必要です。
コピーした書類にはすべてに原本に相違がない旨、申請者の住所と氏名、原本還付を求める旨を記載し、押印をして提出することにより原本を返却してもらえます。
登記申請の際に添付する書類は、銀行の相続手続きなどでも使用するため、原本還付の手続きをしておくことをおすすめします。

不動産相続の手続きの流れ

続いて、不動産相続の手続きの流れを説明します。
不動産相続の手続きの流れについては下記の通りです。

①相続人の間で土地の分配方法について話し合う

不動産を相続するためには、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
不動産の名義変更をするために、まずは相続人全員で話し合い、誰の名義に変更をするのかを決定し、遺産分割協議書を作成、相続人全員で署名・捺印します。

②相続登記の準備をする

相続財産に不動産がある場合、相続登記をする必要があります。
前項で説明した書類を用意し、相続登記の準備をしましょう。
相続登記に必要な書類をすべて揃えるまでには時間がかかるので、早めに収集を始めましょう。

③集めた書類を法務局に提出する

相続登記をするために必要な書類を法務局へ提出して不動産の名義変更をします。
また、このタイミングで登録免許税を法務局へ納付します。
法務局へ書類を提出してから約1~2週間で相続登記をした不動産の新しい権利証が発行されます。
新しい権利証が発行されたら、不動産の相続登記の手続きは完了となります。
以上が不動産相続の手続きの流れとなります。
ご自身での手続きも可能ですが、収集する書類が多かったり、法務局とのやり取りがあったりと、時間も手間もかかる煩雑な手続きなので、司法書士に依頼するのも有効な手段といえるでしょう。

不動産の名義人が今回亡くなった方ではない場合

相続財産である不動産の名義が、今回亡くなった方ではなく、何世代か前の相続のまま放置されていることもあります。
不動産の名義変更を何世代も放置していると、関係する相続人の数が多くなったり、相続発生の時期によっては改正前の民法で検討しなくてはならない事項があったり、相続手続きの難易度が上がるので、不動産を相続することになったら速やかに謄本などでその不動産の名義人を確認しましょう。
不動産の名義変更がされず、何世代か前の相続のまま放置されている場合は、手続きに長い時間と手間がかかるので、専門家に相談することをおすすめします。

不動産登記上の住所と亡くなった方の住民票上の住所が違う場合

不動産の登記申請の手続きを進める際に、不動産の登記簿上の住所が被相続人の最後の住所と異なることがあります。
登記簿上で記載されている住所が被相続人の最後の住所と異なる場合には、被相続人が本当にその不動産の所有者であり同一人物なのかを証明する必要が出てきます。
被相続人の住民票や戸籍の附票を確認して、一つ前の住所等で登記簿上に記載されている住所と同じものがあれば、そちらを添付して法務局に提出すれば相続登記の手続きは問題なく進めることができます。
しかし、住民票や戸籍の附票に登記簿上に記載されている住所と一致するものがなかったら、次のような作業が必要となります。

①被相続人の戸籍を確認する

被相続人の出生~死亡までのすべての戸籍を確認し、登記簿上の住所と一致するものを探します。
一致する本籍地や住所の記載がある戸籍が見つかったら、その戸籍により被相続人が不動産の所有者であることを証明できます。

②不在籍証明書・不在住証明書を請求する

①の作業で登記簿上の住所と一致する記載が見つからなかった場合は、登記簿上の住所および本籍地に該当する人物がいないことを証明するために、不在籍証明書および不在住証明書を発行してもらいます。
これらの証明書は、登記簿上に記載されている住所を管轄する役所にて取得できます。
上記の作業をしたうえで、この不動産の所有者は被相続人で間違いない旨を相続人全員で宣言した証明書を添付します。
証明書の内容には決まりがありませんので、遺産分割協議書の中に上記のような意味合いの文言を記載したり、遺産分割協議書がない場合については相続人全員で上申書を作成したりして不動産の所有者が被相続人で間違いないことを証明をしましょう。

まとめ

ここまで、不動産の相続登記について必要な書類などを説明してきました。
不動産の相続が発生したら相続人の名義に変更して相続をするのが一般的ですが、相続登記には期限が設けられていないため、不動産の相続が発生しても名義変更されないまま何世代も放置されていることも少なくありません。
このような実情を鑑みて、相続登記の申請が義務化が決定しました。
2024年までに施行される予定で、正当な理由なく申請をしなかった場合については過料を支払わなくてはいけなくなるので、今のうちに相続登記の知識を深めておきましょう。
相続登記は、時間も手間がかかる手続きなので、一度専門家に相談してみることをおすすめします。

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