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徹底ガイド!不動産の相続登記について

不動産の相続手続きをするためには、法務局への名義変更の登記が必要となります。
その登記をすることによって、不動産の相続が完了します。
ここでは、徹底的に不動産の相続登記について一緒に確認していきましょう。

不動産相続の手続きについて

不動産の相続手続きとは、法務局へ登記申請をし、不動産の名義変更手続きをすることです。
ではまず、被相続人(お亡くなりになられた方)名義の不動産があるかどうかを調べる必要があります。

調べる方法

  1. 戸籍の収集
    相続人特定のため、戸籍を収集する必要があります。(亡くなった方の死亡戸籍、手続きをしている相続人の現在の戸籍が最低限必要な戸籍です。兄弟や甥、姪、など関係し惠によって必要戸籍は増えるのであらかじめ確認しましょう)
  2. 名寄帳の取得
    名寄帳とは、人が所有している不動産の情報を一覧にしたものです。
    被相続人の住所地や不動産をもっている可能性のある地域の役所(税務課等)に名寄帳を取得することで、被相続人が所有している不動産を調べることができます。①で収集した戸籍のコピーも併せて提出します。
    ※名寄帳を取得する際は、被相続人の住所地の市役所に窓口で請求するor郵送にて請求する方法を選択できます。市役所によって必要書類も異なるため、確認が必要です。
  3. 被相続人が所有している不動産が判明したとき
    名寄帳の取得により、所有している不動産が判明した時は、登記簿謄本(法務局)や評価証明書(役所)等を取得し、改めて名義人と評価額をしっかりと理解しておきましょう。
  4. 財産状況の確認がとれたとき
    財産状況の確認がとれ、被相続人の所有している不動産を把握できた後に、相続人間でどのように分けるかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。
    ※なお、その遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印でのご捺印が必要となります。
  5. 法務局へ登記申請
    管轄の法務局へ申請をします。
    必要書類は以下の通りです。
    ・被相続人の出生から死亡までの戸籍
    ・被相続人の住民票or附票
    ・相続人の現在の戸籍謄本
    ・相続人の住民票or附票
    ・相続説明関係図
    ・名寄帳、評価証明書、登記簿謄本等
    ・遺産分割協議書
    ・相続人の印鑑登録証明書
    ※相続人の中に亡くなっている人がいて、その子や子孫まで権利が広がっている場合は必要な戸籍も多くなります。
    以上の書類が必要となり、法務局へ申請をしていきます。
    ご自身でやる場合は書類や登録免許税の税額の確認など、事前に法務局とやりとりする必要があります。難しい場合は司法書士に依頼して登記してもらうこともできます。
  6. 大体1週間~2週間程で登記が完了
    ・登記は約1週間~2週間ほどで登記が完了します。
    登記簿謄本に載る所有者の部分が相続人の名前に変わり、相続登記が完了します。不動産の売却などはこの後に手続きできる様になります。これができて初めて不動産の売却をすることができます。
    ※弊社には不動産部門もございますので、ぜひご活用ください

不動産の相続登記に期限はある?

ここでは、相続登記の期限について確認していきましょう。
相続手続きでは、相続税申告(10ヶ月)や相続放棄(3ヶ月)等は、期限付きの手続きとなりますが、不動産名義変更には、現状では期限が定めがありません。
また、期限がない上に、費用がかかり、手続きの複雑という点から放置する人も多くいます。
※法改正すると3年以内に登記をしなければならなくなりました。

放置してしまうとどうなるのか?

ここでは、相続登記を放置してしまった場合に起こってしまうことをご紹介いたします。

  1. 不動産の売却ができなくなる
    登記の手続きを行わなかった場合は、不動産の名義が被相続人(お亡くなりになられた方)のままになってしまうため、いつまでたっても売却することができません。
  2. 相続人が増えてしまう
    放置をし続けてしまうことによって、相続人の中に亡くなってしまう人もでてくると、その人の子など、相続人の範囲が広がります。
    そのため、相続人間での話合いが困難になり、手続きを進めることができなくなる原因になります。また、資料を収集する手間が多くなり、相続登記を放置した人よりも、その手続きを残された相続人に大きな負担がかかることになります。
    このような事態を防げるよう、期限の有無に関わらず、お早めに相続登記の手続きを開始することをおすすめいたします。

★相続登記が義務化される

2024年に法改正があり、相続登記が義務化されることを皆様ご存知でしょうか。
ここでは法改正のポイントをお伝えいたします。

  1. 3年以内の登記申請義務化
    今までは不動産名義変更に期限がなかったものの、法改正により義務化され、今後は相続が開始されたことによって不動産取得を知った日から3年以内に手続きを行わなければ10万円以下の過料の対象となってしまうという内容に変わります。
    そのため、相続が開始された場合には、お早めに手続きを進めることだけではなく、専門家に相談することをおすすめいたします。
  2. 新たに「相続人申告登記」が創設
    遺産分割協議は終わっていないが、先に自分が相続人であることを申請しておきたいという場合に、相続が開始したことを相続人本人が申請をする事で、相続登記の義務を履行したものとして認めてもらうという制度が新設されることになりました。
  3. 2年以内の住所変更登記所有者の実際の義務化
    土地の転居が多い場合で所在がわからなくなってしまうことを防ぐために義務化されたものです。
    所有権をもっている名義人に住所の変更があった場合には、変更があった時から2年以内に手続きをしなければいけません。

手続きは一人でもできる?専門家に依頼した方が良いケース

ご自身でもできる相続登記の手続きですが、専門家に依頼したほうが良いケースもあります。

  1. 長期間、相続登記の手続きを放置していた場合
    上記でもお伝えしたように、相続登記を放置してしまうと、より手続きが煩雑になってしまいます。
    こういった場合には、収集しなければならない戸籍が多く、市役所等で手続きをしなければならないため、仕事しながら相続登記の手続きを進めるなどは、大変難しいと思われます。
  2. 早めに不動産を売却したい
    相続が開始され、その不動産を売却を検討される場合には、名義変更をしなければ売却をすることもできないため、早めに登記申請をする必要があります。
  3. 相続人の人数が多い
    相続人が何十人といる場合、または連絡がとれない相続人がいる場合には、相続人間での話合いをすることも困難なことが予想されます。その際お手紙の作成や遺産分割調停などが必要になるかもしれません。専門家に依頼した方がスムーズに進められます。
  4. 不動産を複数お持ちの場合
    亡くなられた方名義の不動産が複数あった場合には、ひとつひとつ不動産の名義変更をしなければならないため、時間も手間もかかります。
    登記のプロである司法書士に依頼した方が早く手続きすることができます。

以上が、相続登記の手続きをするに当たって専門家に依頼した方が良いケースです。故例題でも、煩雑なお手続きをする必要があることは変わらないので、専門家に相談することをおすすめいたします。

相続登記は、その手続きを放置している方が多いのが現状です。
しかし、放置をしていると思わぬトラブルにもなりかねません。
亡くなった方の不動産を売却する際には、より慎重に売却活動をする必要があるため、お早めに登記申請するべきでしょう。
一人で悩まずに、まずは専門家に相談することをおすすめいたします。

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